Kentsel Dönüşümde Yeni Daireler Nasıl Paylaştırılmalı?
Hak Sahipliğinde Arsa Payı, Onaylı Mimari Proje ve Mevcut Kullanımın Rolü
Ahmet Arslan
Varlık Stratejisi AŞ Yönetim Kurulu Başkanı
RICS ve SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı
(ahmetarslan@varlikstratejisi.com)
Kentsel dönüşüm uygulamalarında riskli yapıların tahliyesi ve yıkımı öncesinde, kat malikleri arasında uyuşmazlığa yol açan ve sözleşme süreçlerini tıkayan en temel husus, yeniden inşa edilecek yapıda hak dağılımının hangi kritere göre yapılacağı hususudur. Bunun temel nedeni; tapu kayıtları, belediye kayıtları ve fiili kullanımın zaman içerisinde birbirinden farklılaşabilmesidir.
Saha uygulamalarında hak sahipliği değerlendirmelerinde üç ana parametre öne çıkmaktadır: Tapu kaydındaki Arsa Payı, idari kayıtlardaki Onaylı Mimari Proje ve taşınmazın sahadaki Mevcut (Fiili) Kullanımı.
1. Hukuki ve Teknik Parametrelerin Niteliği
Parametre
Hukuki ve Teknik Dayanak
Kentsel Dönüşümdeki Yeri ve Riskler
Arsa Payı
KMK m. 3/2 uyarınca tesis tarihindeki nispi değerlerle orantılı hisse.
APKİS’e temel oluşturur; ancak eski yapılarda çoğunlukla hatalı tesis edilmiştir.
Onaylı Mimari Proje
Yapı ruhsatı ve iskan belgesine esas, belediyece onaylanmış resmi proje.
Yasal mülkiyet hakkının ve bağımsız bölüm sınırlarının yasal dayanağıdır.
Mevcut Kullanım
Taşınmazın sahada fiilen kullanılan fiziki durumu (Saha tespiti).
6306 sayılı Kanun uyarınca onaylı projeye aykırı (kaçak) alanlar hak doğurmaz.
A) Arsa Payı (KMK m. 3/2)
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinin 2. fıkrası gereğince arsa payı; bağımsız bölümlerin konum, cephe, kat ve alan gibi şerefiye unsurları dikkate alınarak kat irtifakı
veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki nispi değerleriyle orantılı olarak tahsis edilen hissedir. Uygulamada arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek nispi değerlerini tam olarak yansıtmadığı çok sayıda örnekle karşılaşılmaktadır.
Kentsel dönüşümde çoğunlukla Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (APKİS) modeli uygulandığından, arsa payı dağılımın temelini oluşturur. Ancak uygulamada, geçmişte yükleniciler veya arsa sahipleri tarafından şerefiye hesabı gözetilmeksizin eşit veya hatalı kurulan arsa payları, kentsel dönüşüm aşamasında hak kaybı iddialarına ve uyuşmazlıklara sebebiyet vermektedir.
B) Onaylı Mimari Proje
Bağımsız bölümün sınırlarını ve yasal niteliğini belirleyen temel belge onaylı mimari projedir. Tespitte öncelikle İskân Belgesine (Yapı Kullanma İzin Belgesi) esas teşkil eden onaylı proje; iskân bulunmuyorsa kat irtifakına esas onaylı proje dikkate alınır. Tesis tarihinden sonra idarece onaylanmış ve iskân bağlanmış bir tadilat projesi mevcutsa, yasal değerlendirmede bu güncel proje esas alınmalıdır.
C) Mevcut (Fiili) Kullanım
Fiili kullanım; değerleme uzmanlarınca sahada gerçekleştirilen tespit tarihi itibarıyla bağımsız bölümlerin fiziki kullanım sınırlarıdır. Raporda, sahadaki fiili durum ile onaylı mimari projenin çakıştırılması yapılarak uyumlu ve uyumsuz proje hilafı (ruhsata/projeye aykırı) imalatlar net bir şekilde ayrıştırılmalıdır.
Mevcut kullanım, hak sahipliğini tek başına belirleyen bir kriter olmayıp, mevcut durumun tespiti ve değerleme analizinin önemli girdilerinden biridir.
D) 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Karar Nisabı ve Değerleme Esaslı Dağıtım
9 Kasım 2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde yapılan değişiklik, hak dağılımının uygulanabileceği yasal zemini önemli ölçüde güçlendirmiştir. Riskli yapının yıkılarak yeniden yapılmasına; tevhit, ifraz, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle yeniden değerlendirilmesine ilişkin kararların alınmasında aranan nisap, önceki düzenlemedeki üçte iki çoğunluktan sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna indirilmiştir.
Aynı düzenleme uyarınca, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nca rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılabilmektedir. Böylece dönüşüm, azınlıkta kalan maliklerin muvafakati bulunmasa dahi, mülkiyet hakkını rayiç bedelle güvence altına alan bir mekanizma üzerinden
Esas alınacak belge; yürürlükte bulunan ve hukuki geçerliliğini koruyan onaylı mimari projedir.
ilerleyebilmektedir. Kanun ayrıca, dönüşümle oluşacak taşınmazların değerlemelerinin Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını ya da yaptırılacağını öngörerek değerlemeyi hak dağılımının merkezine yerleştirmiştir.
2. Hak Dağılım Modelinde İzlenmesi Gereken Esaslar
Senaryo 1: Tam Uyum Hali
Tapudaki arsa payı, onaylı mimari proje ve fiili kullanım birbiriyle örtüşüyorsa; yeni projedeki hak dağılımı doğrudan arsa payı ve şerefiye değerleri esas alınarak sorunsuz şekilde gerçekleştirilir.
Senaryo 2: Arsa Payı ile Onaylı Proje Uyumsuzluğu
En sık karşılaşılan uyuşmazlık türüdür. Şerefiye değeri yüksek bir bağımsız bölümün arsa payının düşük kalması malikler arasında adaletsizlik yaratmaktadır.
•
Hukuki Süreç Öncesi Pratik Çözüm: Arsa payının düzeltilmesi davası (KMK m. 3/2) yasal bir hak olmakla birlikte, dava süreçleri dönüşümün hızını ve can güvenliğini tehdit eden gecikmelere yol açmaktadır. Nitekim Yargıtay da kentsel dönüşüm kararı sonrası açılan davalarda dürüstlük kuralını (TMK m. 2) ve ilk tescilde imzası bulunan maliklerin hukuki yararlarını sıkı denetime tabi tutmaktadır.
•
Öneri: Dava yoluna başvurulmadan önce; arsa payı hatalı tesis edilmiş olsa dahi, tarafların uzlaşısıyla mevcut kullanım ile uyumlu olan onaylı mimari projedeki yasal hakların korunarak yeni projeye aktarıldığı bir dağılım modeli benimsenmelidir.
Bu dağıtım modeli, tapudaki arsa payını tek taraflı olarak geçersiz kılan bir yöntem değildir; iki hukuki zeminden birine dayanır. Ya (i) maliklerin uzlaşısı ve muvafakatiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde şerefiye ve onaylı proje esas alınarak paylaşım kararlaştırılır; ya da (ii) 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesindeki salt çoğunluk kararı ile karara katılmayan payların rayiç bedelle devri mekanizması işletilir. Her iki halde de bağımsız değerleme raporu, şerefiyeyi ve onaylı projedeki yasal hakları ölçülebilir ve denetlenebilir kılarak dağıtımın objektif dayanağını oluşturur.
Senaryo 3: Fiili Kullanım ile Onaylı Proje Uyumsuzluğu
Sığınak, çatı arası veya ortak alanların bağımsız bölümlere dahil edilmesi gibi fiili durumlar kentsel dönüşümde hak teşkil etmez. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, onaylı projeye aykırı olarak oluşturulan proje hilafı (ruhsata/projeye aykırı) imalatlar yasal hak kazanımı sağlamaz. Yeni projede yalnızca onaylı projede yer alan yasal alanlar dikkate alınır.
Sonuç
Kentsel dönüşüm süreçlerinde mülkiyet uyuşmazlıklarının çözümü, şeffaf danışmanlık süreçlerine ve objektif değerleme esaslarına dayanmaktadır.
Yanlış kurulan arsa paylarının veya proje dışı fiili kullanımların yarattığı hukuki tıkanıklıklarda; onaylı mimari projeyi yasal zemin kabul eden, sahadaki fiili kullanımı bu yasal çerçeve ile çakıştıran ve tarafların hak kaybını önleyen bağımsız değerleme raporları sürecin mahkemeye taşınmadan uzlaşıyla tamamlanmasını sağlayacaktır.
Kentsel dönüşüm yalnızca yeni bina üretme süreci değildir. Aynı zamanda mevcut mülkiyet haklarının korunarak yeni projeye adil biçimde aktarılmasını gerektiren hukuki ve teknik bir yeniden yapılandırma sürecidir. Bu nedenle hak sahipliği analizleri yalnızca tapu kayıtlarına veya fiili kullanıma indirgenmemeli; onaylı mimari proje, arsa payı, mevcut kullanım ve değerleme kriterleri birlikte değerlendirilmelidir.
